旧建筑和老街区是时间的产物，承载了人类活动的轨迹。随着社会经济的发展和人们认知的提高，我们逐渐认识到旧建筑是人类历史、社会生产生活方式、精神文化的延续，开始把旧建筑的保护性开发做为是社会发展的一项重要工作。中国共产*第一次代表大会会址纪念馆所在的“新天地”区域改造便是这类“城市更新”在上海的首次大规模实践。
源起太平桥
新天地位于上海市中心区，原卢湾区东北部。原是从上海县城（现今中华路人民路以内）周边集市发展起来的传统商住区。东自*陂南路，沿湖滨路抵吉安路，西抵马当路，北起太仓路，南达自忠路，面积约7万余平方米。
此地块原名“太平桥”，本是跨打铁浜的一座古桥，该桥位于打铁浜、晏公庙浜汇合处(今顺昌路、自忠路口)北侧，东西向，木质，建于19世纪末，年拆。桥名演为片区名。传统的太平桥片区，大致以今顺昌路、自忠路口为中心，北自兴业路口，南至复兴中路，东起济南路，西达自忠路弄左右。
民国二年商务印书馆实测上海城厢租界地图上标注的打铁浜和太平桥（注：图中吴淞江路为现今太仓路东段；桂林山路为现今顺昌路自忠路以北段；平济利路为现今济南路；茄勒路为现今吉安路；葛罗路为现今自忠路；喇格纳路为现今崇德路，图中标注的是格纳路）
打铁浜在此处有两个接近九十度的转折，出现一段与桂林山路（顺昌路，自忠路以北段）平行的河道，而这段河道从图中看还是未完全开发地区。自明嘉靖三十二年(年)上海构筑城墙后，原太平桥地区倚依城厢之西，打铁浜(今老重庆中路、重庆南路、太仓路、顺昌路北段)连晏公庙浜(今自忠路东段)与南长浜(今复兴中路)，一北一南，汇注于横流东侧的周泾(今西藏南路)，河浜港汊蛛网密布，加上自西门沿南长浜河岸至法华镇(今法华镇路、新华路一带)的石板大道，太平桥地区渐为上海西乡居民入城水陆要津。
筑于周泾之西的晏公庙(原自忠路号)，因晏公救过明太祖朱元璋和水淹倭寇拯救上海城黎民等传说，香火鼎盛，数百年不衰。太平桥东堍的厉坛，为上海官绅士民公祭亡灵之处，称“太平公醮”。每至清明、七月半、十月朝之“三巡会”期与公醮日，与者极众。久之，桥边寺周渐出现茶肆饭摊，供香客及行人歇脚。
市井的繁荣
清光绪二十六年(年)，打铁浜、晏公庙浜以北划入法租界，光绪二十七至二十八年，此前有一批以中国山水命名的道路，诸如峨眉山路(今*陂南路)、桂林山路(今顺昌路北段)、龙江路(今太仓路东段)、雅砻江路(今自忠路东段)、泰山路(今东台路)、梅林山路(今吉安路)、寒山路(今济南路)、*河路(今崇德路)、乌江路(今浏河路)等，也相继有了新的租界命名。
随着隶属的变化，且位于华界与法租界交接处，太平桥地区得缝隙效应之利，在太平桥头、南阳桥头和今马当路两侧，居民渐众，形成太平桥、南阳桥、打铁浜3个集市，20世纪初，太平桥环周已有摊店百余个。
顺昌路早期影像（推测为20世纪20、30年代）
随着上海与租界人口日增，一批批旧式里弄住宅纷建于此，人气渐旺。光绪三十二年苏州集议公所构建于晏公庙西，至民国初，已为一重要公共活动场所，年国葬陈其美典礼即于此举行。年法租界第三次扩张，太平桥地块全部划入，旧里民居兴建加速。据《年法租界西区图》，太平桥地区市廛云集，鳞次栉比，罕有隙地。伴随人气，商业日兴，年法租界公董局建菜市路(今顺昌路)室内菜场，占地平方米。～年，菜市路上开设了万康号等一批南北货、土产杂货店。
年，邬达克设计的辣斐大戏院(今长城电影院)开张，年，月光大戏院(后更名大同、大庆、亚蒙剧场，今拆)创设。到30年代中叶，以今顺昌路自忠路口为中心，环周有各种商店及各种服务业网点多家，所营有百货、棉布、中药、烟糖、南北货、餐饮、食品、油酱、副食品、五金、橡胶、木材、纸张、银楼、戏院、茶水、沐浴等业。
年上海市区地图中的“法新租界区域图”局部，红圈内基本上就是现今的“新天地”区域
年上海市行号地图中的兴业路、马当路、太仓路及顺昌路周边区域。沿路可见大量商号
图片来源：年《老上海百业指南》上海社科院出版社年再版
革命火种人文汇聚
太平桥地区近百年发展史中，留有许多史迹和许多著名文化单位与文化名人的活动旧痕，折射着中国近代历史的大变动，留存了丰厚的历史底气。其中，最重要的是望志路号(今兴业路76号)中国共产*第一次全国代表大会(简称中共一大)会址和白尔路号(今太仓路号)中共一大代表临时宿舍。
年行号地图上的新业路76号及周边房屋
图片来源：年《老上海百业指南》上海社科院出版社年再版
年，中共一大会址被确定时的外墙面
民国10年（年）7月23日至30日，中国共产*第一次全国代表大会在上海望志路号楼下仅18平方米的房间里举行。7月30日，会址受到法租界捕房的注意和搜查，最后一天的大会临时转移到浙江省嘉兴县南湖的一艘游船上举行。
年之后，上海百废待兴，中共上海市委于年9月组织专人，积极寻访一大召开的会址，经过多次实地查勘，确认贝勒路树德里，即为靠近兴业路的*陂南路树德里（今*陂南路弄）。贝勒路树德里弄底的两幢房子，正门在兴业路，门牌号是76、78号，租界时期称为望志路，门牌号是、号。按上海人习惯，一般不从石库门房子的大门进出，而是从后门出入，因为望志路的后门在贝勒路树德里，这就可以解释不少当事人为什么都记得贝勒路树德里，而不记得望志路或兴业路的缘故。
年5月20日中共一大会址重修后对外开放
图片摄影：郭长耀
白尔路吉益里(今太仓路弄)21号是陈独秀年时的寓所(原始资料称陈独秀寓所为“嵩山路南口吉谊里”。查嵩山路从无吉谊里，该路南口对直为吉益里。该弄年建，年翻建。“益”、“谊”读音于皖南口音尤近易讹，当为吉益里)，就在这里他创刊了《青年》杂志，举起新文化运动的革命大旗。
平济利路良善里(今济南路24弄)号是光复会总部遗址。光复会，中国同盟会组成团体之一，为筹组上海起义，清宣统三年(年)设总部于此，外名锐进学社，由尹锐志、尹维峻姐妹驻会，陶成章、李燮和等于此筹划上海光复大计，为上海光复作出了重要贡献。
此外，尚有年设于打铁浜的民国法*大学(遗址为今顺昌路太仓路西南)，该校师生组建新同盟会，反对袁世凯独裁。喇格纳路庆平里(今崇德路弄)18号和茄勒路文德里(今吉安路弄)22号，是中华革命*年肇和舰起义前的秘密机关。
这个片区各类革命纪念地（旧址、遗址）众多。白尔路三益里(今自忠路弄)17号，是五四运动时期宣传新文化与马克思主义很有影响的刊物《星期评论》的编辑部；辣斐德路成裕里(今复兴中路弄)12号是年上海共产主义小组创设的又新印刷所所在地，刊印了最早的中文全译本《共产*宣言》。
西门路泰康里4号(今自忠路号)是上海共产主义小组领导的第一个产业工会——上海机器工会临时会所；辣斐德路号(今复兴中路号)是年时《中国青年》社社址；茄勒路光裕里(今吉安路弄)25号曾是法商电车电灯公司工会早期会所；辣斐德路冠华里(今复兴中路弄)为中共江浙区委年*校旧址，为上海三次武装起义培训了许多骨干；安纳金路（东台路）号是年中共设立与共产国际联络的秘密电台旧址；贝勒路（*陂南路）号是年中共江苏省委印刷厂；辣斐大戏院年10月曾召开过鲁迅逝世十周年纪念大会，周恩来在会上发表过重要讲话。
20世纪30年代拍摄的辣斐大戏院。目前该建筑已经被改造为一处文创场所，轨交10号线的一处出口正在其下
老城区的记忆
年后，经公私合营、网点调整，济南路和吉安路上的专业旧货市场并移他处，南阳桥并扩为10家商店，而太平桥片区则渐发展为卢湾区一街三市(一街指淮海路商业街，三市指打浦桥、太平桥、鲁班路斜土路口)之一，成为地区性商业中心，各种商店齐全。
年太平桥室内菜场又扩建为6层，年组建太平桥副食品总汇。同时，餐饮点心特色更加突出，年顺昌路北段饮食摊店达71家，年3月组建为顺昌合作食堂，年8月改建并名为上海集美食街，一式16开间，24档，安装燃气设备和空调，长达70米，24小时服务，所营以甜羹、糖糕、八宝饭、酸辣汤等风味小吃及“四大金刚”(大饼、油条、粢饭、豆浆)，为环周居民服务。
年拍摄的嵩山路顺昌路附近的民居。有石库门建筑也有极具上海本地特色的“绞圈房子”
年拍摄的嵩山路街景
20世纪90年代中期，太平桥商业中心，有12种行业，58家商店。其中，年开设坐落于顺昌路号的大同南货店，被国家商业部命名为“中华老字号”，其自制生产的甬式面席、高包、福包、油包、龙凤金团及糕、桃、枣等茶食盆景，达数十种之多，所营干果干菜、山珍海味专为宴席配菜，素享盛名。年创设的东台路古玩工艺品市场，曾经是上海最重要的工艺收藏品专业市场之一，年至年，按照新一轮市*规划改造，东台路古玩街拆迁结束。
年12月，曾经极具特色的上海东台路古玩街已基本动迁完毕，只留残垣断瓦。图文被拆除的东台路大德堂前后对照。东台路大德堂，原是东台路振华里三开间石库门，有雕花木梁柱，西立面挑出木阳台有彩色玻璃，山墙浮雕幅面特大十分精美
图片摄影：席闻雷
新天地的诞生
现在我们称为“新天地”的区域，全称为上海新天地休闲旅游服务区，是一处再现上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海近代典型的民居建筑——石库门旧区为基础，集聚国际水准的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲、文化、娱乐中心。
其以“保护历史、文化兴市”为宗旨，通过保护石库门建筑，再现石库门生活氛围，根据国际企业投资者与行*人员、白领居民生活需求，布置20世纪20、30年代的时空，演绎21世纪初最时尚的享受。主要特点为中西结合、新旧融合，以外在的传统文化包装现代化生活内容，将怀旧、时尚与经营有机结合，使小空间寓容长纵向、多层次的文化内涵，与南京路、淮海路及豫园各呈互补功能。而且其区域和外延还在持续扩大中。
年拍摄的大规模动拆迁前的“新天地”区域
图片摄影：陆杰
第一期“新天地”原址为太平桥地区第、地块，系旧式里弄建筑密集地区。年6月12日，香港瑞安地产有限公司租得该地块50年使用权，由香港瑞安集团与上海复兴建设发展有限公司合作开发，其中瑞安集团拥股97%，投资总额11亿港元，由汇丰银行、东亚银行、中国建设银行上海分行和恒生银行组成的银团贷款万美元。
年6月，上海市规划局审核同意香港瑞安集团委托美国Son国际顾问公司编制的控制性详细规划后，由美国旧房改造专家活特佳帕(WoodAndZapata)设计事务所、新加坡日建国际设计有限公司设计，并聘请上海同济大学建筑设计研究院为建筑顾问。工程于年初动工，动迁居民多户、余人，仅迁拆即耗资人民币6.7亿元，总投资1.5亿美元，年6月建成。
年的兴业路*陂路口（西望视角）
图片摄影：陆杰
年，搬迁中的太平桥片区居民
图片摄影：陆杰
年，马当路附近一处被拆除的石库门街区
图片摄影：陆杰
新天地规划设计的基本构思是“保留建筑外皮、改造内部结构和功能、引进新的生活内容”。基于这样的概念，该规划将原有居民全部迁出，把重建后的传统里弄让位给旅游、休闲、文化娱乐等商业活动，实现街区功能的整体置换性改造（也就是现在比较流行的讲法：城市更新）。
以“整旧似旧”原则，对2.5万平方米保护建筑进行全面整修。墙砖逐一挖换，墙内注以德国防潮剂，屋顶瓦下铺置2层防水隔热材料。整修保留含有历史文化底蕴的痕迹，诸如60年代朱红油漆对联、“照相馆向右”之类的墨迹等，在旧屋内挖地数米，最深处达9米，铺设水、电、燃气、排污、消防等管线和光纤通信电缆。水泥地上覆铺清水大方砖。每平方米耗资美元。
马当路自忠路附近被整体保留改造的两处历史建筑，现在我们在新天地里可以看到他们似曾相识但又稍显陌生的样子
图片摄影：陆杰
为营造该区域的生态环境，年10月，上海市、卢湾区两级*府作出在该地区建设人工湖和绿地（统称太平桥公园），以环境带动旧区改造的决策，并由市、区两级*府和香港瑞安集团共同投资。同年11月10日启动动迁，12月23日完成，为上海大型建设动迁速度空前之举。共迁出居民户、2万人，单位家，拆除各类建筑8.7万平方米。年1月5日动工，5月20日人工湖注水，6月8日竣工，9日正式开放。
、、年太平桥地区（局部）航拍地图对比
图片来源：天地图.上海
以新天地为核心的太平桥商住圈的建设其实是一个持续的过程，52万平方米范围内将分期动迁7万居民，多家单位。新天地内，兴业路横贯东西，分全区为南北两里，北里为历史文化建筑保护区，依托中共一大会址与纪念馆，保留石库门建筑，缀以建筑小品与绿化，营建与中共一大会址及纪念馆风格一致的老上海市民社区氛围，并以上海都市民俗文化展示和中西特色餐饮为主要内容，辅以露天咖啡、茶座、画廊、工艺品等精品商店。
南里是以现代建筑为主的高档次商务会展中心和娱乐文化区。兴业路两侧为一色石库门建筑，以文化精品店和小型博物馆，烘托中共一大会址与纪念馆。南里开设影城、会议展览中心、购物中心等；太平桥公园以北为商务楼区，建造20多幢商务楼和2家五星级宾馆，与淮海中路东段商务楼组成浑为一体的上海甲级商务楼区，现已经成为*浦区（原属于卢湾区）楼宇经济的核心区域。而年开始，太平桥公园以东地块也开始了大规模的拆迁改建。
结语
老旧建筑和街区的意义何在？它们是经历了时间的沉淀、自然的锤炼而依然存在的空间造型。从使用功能上说，老建筑是原功能逐步弱化或消失的人类历史生产生活资料。事过境迁，这些饱经沧桑的城市发展历史见证者在我们的生活空间中却处于一种相对尴尬的境地，保留会影响空间的更新和发展，弃之会割断历史、影响社会文化的传承。
但是，越来越多的有识之士认识到旧建筑承载着人类历史、社会生产生活方式、精神文化的延续，通过对旧建筑的保护与改造、修缮，使其延续社会历史文化，适应新的时代发展要求，符合社会物态空间的更新。但是用什么样的方式保护、继承和延续？
中共一大会址及新天地航拍，摄于年
图片摄影：张锁庆
太平桥地区的改造其实是一次颇具勇气的探索。不可否认的是“新天地模式”成功了，而且之所以称为“模式”，是因为它被认可、被模仿。但客观地讲，“新天地”保护性改造带有自身的目的性，在于更广阔区域内进行总量平衡的方式：通过“新天地”带动整个太平桥地区开发，推高周边地块价值，提升整体收益。而该地区原有居民虽然获得了补偿，但是却只能无奈离开熟悉的生活环境，世代居住的弄堂和街道只留在记忆中。而且“新天地模式”缺乏生活气息的某种“空洞”也被不少专家质疑。
“城市更新”就是对老旧建筑和街区选择性的保护改造，并对其进行功能转换，使这些建筑能够重获新生。由于各类建筑和片区的多样性，这样的改建是一个相当复杂的过程，而且需要平衡各种诉求。功能更新转换既要考虑城市文化的传承与拓展，同时也要顾及地域的商业价值、居民业主获得的利益等，并且还要从可持续发展的角度进行更为长远的规划。因此，太平桥地区脱胎换骨的经验和其中的问题都为上海的发展提供了有益的积累。
END
文字资料：《上海名街志》《卢湾区志》《上海文物博物馆志》等
部分图片摄影：陆杰、席闻雷、张锁庆；部分图片源自网络
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来源：方志上海
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