本篇有很多干货，耐心看完你不亏！
这是该县今年一个新楼盘的活动盛况，非常夺目耀眼，引人瞩目。
然而对这个地段有所了解的人就知道，其实已经对于主城区来说，是非常偏了。为何一个县要在这么偏的地方还建楼盘，其实，这些年，顺昌是拉开了城市框架的，从下面我们小哥的航拍就看得出来：
01拉开框架
不只是顺昌，这些年，哪个城市不在拉开框架的？近的从延平区的延平新城来说，远一点的从武夷新区来说，不都是这么干的吗？
拉开框架有拉开的好处。随着城镇化进程速度加快，老城区满足不了那么多人的居住需求。也随着经济的发展，科技的进步，以及岁月的变迁，老城区很多房子已经严重老化，甚至出现危房，从农村进城的居民就很需要新的住所，老城区无法满足的，就需要有一个新城能够满足。如果新城还满足不了，恐怕就需要新区来满足。
但是，新城和新区也有一定区别。新城更侧重于对老城区的延伸，对居住空间的开发，最明显的动作就是建楼盘。而新区，可能除了建楼盘，还更加需要产业的填补，给城市增加经济增长极。
不过新城和新区也有相同的地方。我们刚才说过，都是有居住属性的，所以，建楼盘是谁都会去推进的一件事。建楼盘不要紧，但是，需要建设多少，以及建设怎样形式的楼盘，这个就很讲究了，需要科学量化和研究。可惜，并非所有的新城和新区都有能耐精准做到这点。尤其是小县城的新城，往往容积率过高，配套不足，交通不畅，还只是停留在房地产开发的老套路，大规模建设高层住宅，对未来社区人居模式思考并不多。
就以顺昌来说，这个县城的人口在闽北地区也排不到前列，年统计数据约为24万人，排全市第六位。恐怕这两年这个数据会更少一些，毕竟人口有净流出趋势。这寥寥二十几万人里头，真正生活在城区的，恐怕要打一个比较大的折。而在城区的人里头，必须到新城去居住的，又得再打一个不小的折扣。这么一来二去，可想而知，也就十万不到，恐怕比想象的还更少，才有必要到新城去居住。
当新城的框架拉得已经超过百年来发展出的老城区时，恐怕就要思考这个框架是科学合理的，还是有点过了。
02口袋有没有钱
从顺昌正在开发的新城看，在售楼盘均价都不低，以当地人均收入和居民储蓄水平，以及他们的家庭资产状况看，恐怕是很难承受当前这个房价的。有一处楼盘我们调研过，还没开盘的时候已经叫出七八千均价，最好的楼层和朝向，要奔着1W去，小区内少量的别墅有钱还不一定买得到。这种情况能说明顺昌人这几年富裕了吗？恐怕不好说吧。
当然，相比现在的武夷新区以及建阳区，顺昌房价还算便宜不少的。然而，从居民收入来看，即便是建阳，也并不见得普通居民收入会比顺昌的高很多。那为什么建阳房价会高那么多？其实就是出自行*搬迁这种心理预期的“透支”，提前透支了房价未来的增长空间。人有一种心态，就是当你似乎看到了某个未来，你就会迫不及待把那个遥远的未来一厢情愿与当下等同，未来的房价也许能够成真，但是很多人往往喜欢现在就立这个标杆，认为现在就值这个价。——反正小城市的楼市也没有明确的指导价，不像卫生纸多少钱一包、饮料多少钱一瓶，全国都差不多，也容易根据产量、品质等进行合理定价，房子这东西，一半卖的是实物，一半卖的是心理暗示。
虽然进行一定心理建设是可以的，比如当年要是你对上海浦东新区进行了心理建设，然后下手去买了一套房子，恐怕现在已经可以不干活躺玩了。然而，那是上海，中国就这一个上海，多少的热钱都让那座城市涌入，也给后面的人带来了非常多的赚钱机会和创业商机。老百姓口袋鼓起来了，赚钱的门路也多起来了，愿意留在上海居住了，房价自然也就贵起来了。
顺昌呢，好像就没有这种命。连一个像样的商场都没有，奢侈品市场完全也不需要，说来说去还是当地普通群众手里没有那么多的钱，当地年轻人也没有那么多搞钱的机会。所以，对房价的心理暗示不要做得太过为宜。
03别人不进来
顺昌这两年变化尤大。博物馆、艺术中心等都往新城建，还有一些栈道、湿地公园什么的，可以说，基建是搞得轰轰烈烈，对市民的公共配套也加大了力度，受这些动作影响，不论是房地产商，还是老百姓，怎么没有触动？仿佛未来已来，哪怕经济收入很不对等，也觉得这房子还可以再贵一点。
房价要都多贵我们不好乱说，但是我们曾经一再强调我们的观点：在三四线城市，1W就是一道门槛，1.5W就是天花板，超过这两条线购房的，就要三思。这么一看，建阳和新区的房价基本要碰到天花板了；顺昌的离天花板尚远，可是也差不多要踩到一条值得三思的线。原因是什么？
就是人口。房价卖多少，来自真实的成交量。从目前城市发展面判断，外地人如果不是考上公务员或者进一家好单位，基本上，不太可能千里迢迢远赴顺昌安居乐业。顺昌也没有大学，一批批中小学生都要走，可以这么说，每年顺昌都是一个在为远方一二线城市输送人才的县城。外面的不进来，里面的要送出去，长此以往，人口增量并不乐观。顺昌如此，恐怕周边的邵武、光泽、松溪、*和、浦城等县也如此。谁都知道，买房的主力就是年轻人，二三十岁的人最需要买新房，可是这座城市这个档位的人太少，都在外面大城市打拼，所以他们的购买力也将奉献给福州、厦门、北京、上海这些城市，怎么还会优先“回报”家乡？
会购新房的，有一大部分还是在老城区住了一辈子楼梯房，现在老了爬不动了，刚好又有一点点小家底，又不太需要去大城市投资，于是就在新城买一套房养老了。养老房才是顺昌这样的小县城新楼盘的最好安排。可是这批老年人也是有限的，其中还有一大部分是要随儿女去外地生活的，只有一部分真有闲钱满买一套丢在顺昌，或者是真没机会走出去的中老年人才会有强烈意愿在新城购房。
试想一下，当这批中老人的购房需求差不多耗尽了，接下去，需要买房的人还有多少呢？如果你想明白这点，你可以再接着想，你现在买的房子将来要卖又该卖给谁来当“接盘侠”呢？
04反正我就这套房了
除了新城，我们调研还发现，在老城区，原先也算是比较偏的路段，现在公路发展还好了，在一些很老的小区里，居然老破小的均价还很高！比如我们见识了几套房子，都是五六十平米，居然要卖五六十万！这么一算，均价破1W！太夸张了吧！没电梯、房龄老、周围没啥好配套、甚至学区都很差的房子，居然敢叫这个价！
为什么？
很简单，告诉你，因为这是一些居民最后能够搏一搏的资本了。
请大家想一想，假如你要卖一套房，是打算卖了去大城市置换一套，那个城市这几年特别会涨，这时候，你是不是会想尽快出手这套县城的老破小呢？如果你想尽快出手，是不是会确保开一个比较合理的价格，甚至说，你会进行一定的“贱卖”。因为你心里很清楚，大城市的房子更有投资潜力，犯不着在小县城纠结这个价格。
但是，现在一二线城市基本都限购了，有的涨势过猛的城市不但可能被“约谈”，还一限再限，扩大限购圈。好的大城市能随便买的地方已经越来越少！换句话说，面向县城人购房的城市大门正在关闭！
本月很火的一个楼市消息（截图自丨米宅）
如果你年纪大了，又不是高精尖人才，学历也很低，你如何有办法到大城市买房呢？恐怕你连落户的资格都没有，还怎么买？虽然我们看新闻，好像已经天价的厦门房子仍然还在涨，上海越来越高不可攀了，深圳、杭州、宁波、三亚这些年涨势勇猛，但是，这和你又有什么关系？并不是你手中有钱就有办法去这些城市购房的。假如你确实失去这样的购房资格，你是不是就只能把希望押在你所在的县城？
与县城“共未来”，是目前县城里一大批中老年人的状态。很残酷，但这就是现实啊。因此，他们手中的房子，只要不急着用钱，也不大可能贱卖，也不大可能着急卖。出于这样的心理，也出于有些中介真的很坏会教唆他们哄抬价格（好赚取更多佣金），因此，你看到有的老破小均价超过1W元，就不再感到意外了。
反正我就这套房了。我就要这个价。你爱买不买。
受到二手房东的影响，既然二手老破小都敢这么卖，你说那些开发商的新盘还能更贱吗？于是乎，新房、二手房仿佛一夜之间全都涨起来了。
也是因为现在县里的二手楼市有这样的心态，因此，但凡有能耐去外面大城市投资的，也不太可能在县里买房了。县城，终于陷入了房价看似很高、但实际成交并不活跃的现状。这种现状还会延续下去。
05我是拆迁户
是的，县里这些年突然冒出很多拆迁户。因为棚改的影响嘛。棚改，让城市的界面突然好看起来，拆掉了原来那些棚户区，和一些旧街区，然后这些人就趁着“东风”拿着房票高高兴兴去新城住了。
这里会产生两个问题：
一是租房假象。盖新城也不是一天两天就能搞好的，比如顺昌，也不是经济发达的县，搞个新城哪有这么简单，所以那些拆迁户虽然也拿到了房票，但是也需要伸着脖子盼望早点搬过去。这期间就需要租房。小县城，又不是大城市，又没啥白领金领的，基本上都是本地人，谁家没个房子，原来租房市场一点都不火热，但这几年很火，很大一部分是拆迁户暂时性过渡导致，反正当地会给予他们租房补助，拿着公家的钱去租房子，多爽。于是，租房市场一夜火爆，房租也上涨。但是别嘚瑟，这只是暂时狂欢。等到两三年后新城的尘埃落定，大家都搬过去了，就一定会空余很多房子租不出去。老房子的租金收益在不久的将来一定会打折扣，甚至根本就零收益。所以，现在千万不要为了眼前的租金收益而乱投资县城房子，恐怕几年后会后悔。
对于那些拆迁户也提个醒：不要过于乐观，虽然有的家庭拿了好几套安置房，心里欢喜得很，感觉未来这些房子都可以租出去赚钱。可是呢，将来如果连你们都不需要租房子了，县里头去哪里找那么多需要租房子的本地人？再说，新城本来人就少，租房的成交机会也更少。在新城拿到好几套房子的，未来很可能面临全部空余闲置的结局。
二是炒房假象。还是以棚改拆迁为例，我们走访的顺昌在开发的新城，虽然也有不少商业地产，但是，还有一大片的地块是作为安置用的。如果你并不知情，你去参观那里，你会感叹房子盖这么多，楼市好火爆，房子可真好卖啊！其实呢，又不全是买卖出来的，很多都是拆迁分到的。这些拆迁户，往往一家都分到好几套，不只是一套。这样的新城，并不是我们真正意义上纯靠商业开发的新城，因此想炒房的可得担心了，你买一套就想“割韭菜”？别人家还三四套呢！你卖给谁呀！
06鸡肋的店面
过去是一铺养三代，现在呢，恐怕会坑三代。首先这个商铺的交易费用就很高，不是谁都承受得起的。现在有店面可能还不如有住宅。
在县城，购买力较弱。好比顺昌，开了一家永辉超市，这家大超市可以满足城区居民非常多元化的购物需求。从家庭主妇的买菜买米买水产，到小孩买零食，到买奶粉、拖鞋、安全套……都可以买。于是，在它附近的商铺，未来的价值恐怕就会打折扣。请记住这句话，小县城购买力很弱，能在超市解决的需求，谁还愿意到小店铺去解决？
讽刺的是，我们调研发现，就在永辉所在地块，就是城区一处最大的拆迁区，基本上半条街都拆了，未来规划是商业街。好吧，我们很想对未来这条街的商业场景做设想，比如开咖啡馆、奶茶店、理发店这些美好的场景，但是，以当地实际的日常需求，哪里需要这么多理发店、奶茶店？咖啡馆、牛排馆这些比较西式的场所平时也未必有好生意，县城人比较务实。那么就买点小商品吧，可惜，永辉超市就在对面啊！超市还经常搞折扣呢，小店铺搞得过它？
老城区如此，那么新城呢，本身人口就有限，别看那么多房子，首先能不能全卖出去还是个问题，另外前边说过，一大部分是拆迁安置房，有的人家一家就有好几套在新城，也就是说，新城在未来不一定会迎来人口的大增长，房多人少是一个趋势，那些沿街搞的那么多店面你确定好租吗？你确定经营周期撑得过24个月吗？
当棚改已经进入尾声的现在，店面，我们是非常不建议乱碰的“深水区”。
不要以为大城市涨小县城也必定涨：
图源丨国民经略
也不要以为所有的城市房价都不会大跌：
图源丨国民经略
总之小县城这房价的大水啊，如果涨到不安全的位置，终究还是会落回去的。
年6月顺昌涨水
行了，净说大实话，就到这，十二点，南平三明宝贝们晚安。
武夷向左延平往右原创发布
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